房貸利率"換錨"進行中! 這些城市已敲定"加點下限" 如何影響樓市

來源:http://www.lzvxlc.tw 時間:2019年10月08日 閱讀 3,121 次

而從城市來看,仍然有部分城市首套房和二套房利率低于央行要求的房貸利率下限。

其中,上海的首套房貸款利率低于新規下限 1個BP(全國最低),廈門、天津的二套房平均利率分別低于新規下限 6 個和 4 個 BP,10 月 8 日新規落地后都面臨上漲壓力。

房貸利率

盡管上海的首套房利率處于最低水平,但其周邊的蘇州卻因房價上漲過快,當地的房貸利率水平直線飆升,首套平均房貸利率突破6%,成為全國房貸利率最高的城市。

融360數據顯示,蘇州8月利率水平環比上漲1BP至6.04%,而南寧也加入首套房貸款利率高于“6”的城市行列。

此外合肥和武漢也超過了5.9%。

房貸利率換錨首日 圖-1

這意味著,如果央行規定的首套房利率下限,即參照8月20日公布的 5 年期以上LPR(4.85%)來看,首套房利率水平的加點幅度遠超過 100BP,蘇州達到了加點119個BP。

據了解,目前招商銀行在深圳已經試水新版個人住房貸款利率,具體措施為,以8月20日公布的LPR為基準,首套住房加30個基點、二套住房加60個基點形成個人住房貸款利率,即首套房貸利率為5.15%、二套房貸利率為5.45%,較此前利率分別升高5個BP和60個BP。

而此前首套利率為5.145%、二套5.39%。

而北京地區新的個人住房貸款定價基準為:首套住房貸款利率不低于相應期限LPR(貸款市場報價利率)+55個基點,二套住房貸款利率不低于相應期限LPR+105個基點,若按照8月LPR計算,首套房利率和二套房利率分別為5.4%和5.9%。

業內人士認為,央行新版房貸利率新規只給出了房貸利率下限,沒有給上限,實際的房貸利率依舊是希望各地“因城施策”,保持總體趨勢的平穩。

“從北京和深圳的新版房貸利率試水案例來看,房貸利率相對來目前的利率來說會有小幅上升,” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對券商中國記者表示,但總體以平穩為主,包括目前宏觀經濟形勢和嚴查銀行信用卡流入房市等監管政策,“這種形勢下,至少不會出現房貸利率下降的情況,新的房貸利率預計以穩步小幅上升為主。

”“目前本行還沒有調整政策,存量的還是按照以前的利率來執行,”某西部地區城商行人士對券商中國記者表示,該行內部還在修改合同和組織員工培訓等,應對新版房貸利率調整。

根據央行此前公告,今年10月8日,即國慶假期后第一天,是房貸重新定價基準的正式轉換日。

隨著日期臨近,自8月20日貸款市場報價利率(LPR)改革后,全國范圍內的房貸利率“換錨”正在穩步推進。

據《經濟參考報》消息,目前已有13個省區市的市場利率定價自律組織確定了當地LPR加點下限,其余地區將于月底前陸續公布。

其中,北京已經明確首套房利率在LPR的基礎上上浮不低于55個基點,二套房不低于105個基點。

若按8月20日5年期以上LPR計算,北京地區個人房貸浮動下限為5.4%,二套房浮動下限為5.9%,與改革前利率水平大體一致;深圳地區的招商銀行(600036,診股)房貸利率已經掛鉤LPR,首套房和二套房貸利率分別在最近一個月相應期限的LPR加30個基點和60個基點;相關國有大行在江蘇南京地區房貸利率首套大約在LPR基礎上加80個基點,二套房加105個基點;而上漲較快地區蘇州首套房則至少加120個基點,二套房加150個基點,也與此前利率水平相當。

不過,目前國內仍然有包括上海、天津和廈門等首套或二套平均房貸利率低于央行下限的城市,國慶節后這些城市的房貸利率大概率將上行,而如果房價上漲出現過快城市如蘇州,各地“因城施策”,房貸利率也可能將上行。

新版房貸利率即將切換今年8月20日,利率市場化改革更進一步。

央行授權全國銀行間同業拆借中心公布,新的貸款市場報價利率(LPR)為:1年期LPR為4.25%,5年期以上LPR為4.85%。

以上LPR在下一次發布LPR之前有效。

LPR改革是由18家商業銀行根據MLF等公開市場操作利率和市場利率水平給出自身的利率報價,最后加權平均得到LPR。

央行希望通過商業銀行的市場競價,疏通寬松貨幣向實體融資的傳導渠道,為實體經濟進一步減負。

作為個人住房貸款的利率改革也緊跟LPR利率之錨。

此前,中國人民銀行副行長劉國強在8月20日召開的國務院政策例行吹風會上透露,新的LPR形成機制并不會使房貸利率下降。

金融行業應當注意,“房住不炒”的定位不能偏離,避免把房地產工具化。

8月25日,央行發布2019年第16號公告,內容涉及新發放商業性個人住房貸款利率情況。

央行公告主要核心內容為:1、堅決貫徹落實中央“房子是用來住的,不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制;2、改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程;3、保持個人住房貸款利率水平基本穩定;4、首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率;5、二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點;6、新老劃斷,2019年10月8日前已經發放和已經簽訂合同但未發放的貸款仍按原合同執行;7、公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

這意味著,10月8日前已經發放和已經簽訂合同但未發放貸款的還是按照原合同執行,而10月8日之后的將按照新版房貸利率執行,且規定了首套房和個人住房貸款利率的報價的下限。

定價基準轉換后,全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%)。

業內分析人士認為,上述房貸利率只規定了下限,且與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當,對全國大多數城市而言,房貸利率換錨與LPR掛鉤,影響不大。

上海等城市房貸利率將上調業內人士認為,由于新版房貸利率緊跟LPR腳步,需要看9月20日新公布的LPR利率水平,同時,在房住不炒背景之下,央行規定了房貸利率下限,預計總體保持平穩,但此前房貸低于規定利率下限的上海等城市將進行上調。

根據融360大數據研究院公布數據,8月,全國首套房貸款平均利率為5.47%,環比上漲了3BP;二套房貸款平均利率為5.78%,環比上漲2BP。

從監測的 35 個城市看,共 533 家銀行分(支)行中,除停貸銀行外,共有 19 家銀行首套房利率水平仍低于 4.85%,116 家銀行的二套房貸款利率水平低于5.45%。

這意味著,如果9月20日公布的新版LPR保持不變,10 月 8 日新版房貸利率落地后,這些銀行都需要上調自己的房貸利率水平,進而可能會帶來部分城市房貸利率平均水平的進一步上漲。

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